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新興重劃地價(jià)高，建商拼舊市區(qū)危老

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-12-13

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鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，因中科人口紅利與軌道經(jīng)濟(jì)推升剛性需求，儘管六都的2022年前11個(gè)月轉(zhuǎn)移建物交易總棟數(shù)較2021年同期少7％，但臺(tái)中市卻能一枝獨(dú)秀，逆勢(shì)成長(zhǎng)3.4％，建商照常推案，其中有不少建案就是來(lái)自舊市區(qū)的危老改建。

六都建物移轉(zhuǎn)總件數(shù)衰退，臺(tái)中正成長(zhǎng)3.4％一枝獨(dú)秀，鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室：新興重劃區(qū)地價(jià)居高不下，建商拚舊市區(qū)危老推新案(圖/鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn))

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，臺(tái)中市2022年申請(qǐng)危老件數(shù)為661件，平均每案核準(zhǔn)面積904㎡，均是六都第二。鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，因中科人口紅利與軌道經(jīng)濟(jì)推升剛性需求，儘管六都的2022年前11個(gè)月轉(zhuǎn)移建物交易總棟數(shù)較2021年同期少7％，但臺(tái)中市卻能一枝獨(dú)秀，逆勢(shì)成長(zhǎng)3.4％，建商照常推案，其中有不少建案就是來(lái)自舊市區(qū)的危老改建。

根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)，2022年通膨、貸款利率升息，政府打房及工料雙漲等影響下，六都2022年前11月累計(jì)建物買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)22.3萬(wàn)棟，較2021年同期衰退7％，但臺(tái)中市仍維持4萬(wàn)5,771棟，較2021年同期的44,285棟，年增率3.4％，是六都唯一正成長(zhǎng)。

再?gòu)膬?nèi)政部Q2發(fā)布的資料發(fā)現(xiàn)，全臺(tái)現(xiàn)存設(shè)有房屋稅籍住宅平均屋齡為32年，六都之中以臺(tái)北市平均屋齡37.06年最老、其次是臺(tái)南市33.91年、高雄市32.68年、新北市29.75年，臺(tái)中市以29.75年居第5名，桃園市則是27.33年最年輕。

鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，因?yàn)榕_(tái)中市可開(kāi)發(fā)的重劃區(qū)腹地多、新建住宅案量大，平均屋齡在六都中算是相對(duì)年輕化。但隨著屋齡增加，建物老化速度戶數(shù)也趕不上新建，造成潛在結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不足的危險(xiǎn)隱憂，加上老舊建築物缺乏昇降設(shè)備相關(guān)無(wú)障礙通路設(shè)施，造成高齡者居住通行困難因此六都政府都加緊推動(dòng)危老與都更，使得申辦重建逐年增加。

鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，儘管建材成本略降，但重劃區(qū)土地成本始終居高不下，建商與地主談合建比例又談不攏，只好改走危老新建，致使臺(tái)中的危老案也逐年快速增加。

尤其是在政府接連打炒房、限縮土建融等政策下，危老案不僅享有容積獎(jiǎng)勵(lì)、放寬建蔽與高度限制，且不在土建融管制範(fàn)圍內(nèi)，讓更多建商願(yuàn)意大力投入危老都更、合建分售的土地開(kāi)發(fā)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，危老條例自2017年5月上路，臺(tái)中市2018年通過(guò)審核15件、2019年58件，到2020年激增為138件，近3年核準(zhǔn)危老重建案每年平均達(dá)130件，而2022年前11月已核準(zhǔn)139件，其中以西屯區(qū)23件，位居第一、其次是北屯區(qū)19件及北區(qū)18件、西區(qū)16件及南區(qū)13件，為臺(tái)中市申請(qǐng)危老重建前五大熱門(mén)地區(qū)。核準(zhǔn)的每案平均面積904.27㎡，僅次於高雄的1018.79㎡，也是六都第二。(見(jiàn)附表一)

鄉(xiāng)林建設(shè)副總經(jīng)理方偉民表示，支撐臺(tái)中剛需買(mǎi)盤(pán)除了重大建設(shè)到位、軌道經(jīng)濟(jì)發(fā)酵之外，中科人口紅利持續(xù)擴(kuò)大也是主因之一。上月又引進(jìn)高科技廠商17家、總投增資額達(dá)1,822億元，而2022年10月底中科就業(yè)人口達(dá)5萬(wàn)5,546人，較2021年同期又增加7.94％，續(xù)創(chuàng)歷史新高；加上臺(tái)積電二奈米晶圓廠最快即將於2023年進(jìn)駐，預(yù)計(jì)將提供4,500個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，可望為房市續(xù)添柴火。

臺(tái)中市地政局統(tǒng)計(jì)，2022年1至11月建物交易移轉(zhuǎn)，以北屯、西屯和南屯等三大行政區(qū)最熱；北區(qū)、太平區(qū)及烏日區(qū)也緊追在後，尤其是三鐵共構(gòu)的烏日區(qū)，明顯成長(zhǎng)，年增率達(dá)43.6％奪冠(附表二)。

鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，建設(shè)及人口紅利集中的區(qū)域就是房市熱區(qū)，烏日區(qū)位於中彰生活圈的中心，交通地理位置便利是最大的優(yōu)勢(shì)，以往大家認(rèn)為烏日高鐵周邊生活機(jī)能欠佳，最近剛動(dòng)工「高鐵娛樂(lè)購(gòu)物城」，預(yù)定2026年完工營(yíng)運(yùn)，高鐵站也有不少外來(lái)建商購(gòu)地推案，吸引自住型與年輕的購(gòu)屋客移入，買(mǎi)氣不減。